Je exklusivní smlouva pro klienta výhodná?

Smlouva pro obě strany

Zdálo by se, že výhradní smlouva především chrání zprostředkovatele, nebo kupujícího. Může být uzavření zprostředkovatelské smlouvy také v zájmu prodávajícího?

Podpis exklusivní smlouvy je závazek realitní kanceláře ke klientovi, co vše pro něj jako pro majitele nemovitosti zajistí. Exklusivním zakázkám je věnována zostřená péče, přednostně jsou například inzerovány. Realitní kanceláře odmítají věnovat příliš mnoho energie zakázce, kterou může prodat i někdo jiný. Dobrá smlouva zajistí prodávajícímu či kupujícímu také dobrou ochranu.

Exklusivita je v zájmu všech účastníků obchodu, těmi jsou prodávají, kupující a zprostředkovatel. Smluvní „pravidla hry“ jsou dána, všichni účastníci jsou svéprávní a mohou se tak plně soustředit na „hru“, jejímž cílem je finální spokojenost všech účastníků.

Jaké podmínky si majitel nadefinuje, takové pak má. Jaké pravomoce prodávající deleguje na zprostředkovatele, takové musí zprostředkovatel vykonávat. Nemůže pak dojít k tomu, že nemovitost je nabízena za podmínek, které prodávající nestanovil. Zprostředkovatel tak například nemůže vybrat od kupce zálohu kupní ceny, pokud k tomu není od prodávajícího zmocněn. Nemělo by dále nastat to, že ve veřejné nabídce je jedna a táž nemovitost inzerována více zprostředkovateli za různých podmínek. Setkáváme se totiž s názorem kupujících, kteří reagují slovy: „Ten člověk neví co chce, počkám si, až to bude za polovinu ceny.“ Není si tedy na co stěžovat? Je to v zájmu prodávajícího? Nabízená nemovitost se na trhu takzvaně proflákne a často se stává i obtížně prodejnou, alespoň dočasně. V neposlední řadě je pro prodávajícího nepochybně výhodné převést na zprostředkovatele formou zadání ve zprostředkovatelské smlouvě celou řadu časově, administrativně a technicky náročných činností, které souvisejí s nabídkou nemovitosti, vyhledáním zájemce o koupi a realizační fází prodeje. Při smluvním vymezení těchto činností má pak prodávající snazší kontrolu jejich plnění, snazší stanovení odměny a snazší reklamaci při případném řešení nespokojenosti.

Exkluzivita na prodej jakékoli nemovitosti poskytuje obchodníkovi možnost plně se věnovat zakázce, tzn. intenzivně na prodeji pracovat, investovat do reklamy, aktivně nemovitost nabízet, poskytnout klientovi komplexní služby atd. Klientovi dává spolupráce s jedinou kanceláří záruku, že realitní kancelář pracuje v jeho zájmu, že prověří reálnou cenu nemovitosti na trhu a nemovitost zpeněží v daném místě a čase za nejvýše dosažitelnou cenu. U některých klientů panuje názor, že pokud dají možnost prodávat nemovitost více realitním kancelářím, zajistí vlivem konkurenčního prostředí v kratší době vyšší výnos z prodeje nemovitosti. Často se ale setkáváme s tím, že je objekt nabízen za různé ceny a zájemci o koupi domu dostávají rozdílné informace od více zprostředkovatelů. Tato skutečnost vzbuzuje mezi potenciálními kupujícími nedůvěru vůči nemovitosti samotné. Rozhodnutí, zda udělit exkluzivitu či ne, zůstává na každém. Tato cesta prodeje nemovitostí je však jednoznačně správná a je především v zájmu majitele nemovitosti. Stále více zájemců o koupi nemovitosti tuto exkluzivitu od kanceláře, která jim nemovitost nabízí, vyžaduje.

Je opravdu podivné, že v oblasti jiných služeb nikdo nepochybuje o tom, že smluvní zajištění obchodního vztahu je nutné. Stavbu či opravu domu dnes již nikdo bez řádné smlouvy nezadá. V autobazaru, či prodejně použitého zboží nikdo neodejde bez smlouvy o zprostředkování prodeje. Ojeté auto se také nedává do deseti autobazarů, ale prodej nemovitosti v řádu milionů se často řeší jako na trhu. Mnoho zprostředkovatelů pak nemovitosti nabízí se strategií, která spočívá v teorii pravděpodobnosti, to znamená, že z několika set nemovitostí, které má v nabídce bez detailnějšího posouzení a smluvního zajištění, se nějaké procento vždy „ujme“. Prodávající nemá garanci, jak se s nemovitostí bude pracovat, nemá průběžné informace o stavu nabídky a kupující často dojdou k poznání, že jednu a tutéž nemovitost nabízí více subjektů a za různých obchodních podmínek.